Mieterlexikon

Auszugsrenovierung

Nach der Kündigung durch den Mieter versenden Vermieter häufig eine lange Liste angeblich noch zu erledigender Renovierungsarbeiten. Wer sich hier umsichtig verhält, kann den Umfang seiner Verpflichtungen zumindest deutlich reduzieren.

Zunächst sollte der Mieter nach dem Auszug möglichst bald einen Termin zur Vorabnahme der Wohnung mit dem Vermieter vereinbaren. Bei dieser Gelegenheit kann er erfahren, was er wirklich renovieren soll. In der Regel hält der Vermieter den Zustand der Wohnung in einem Protokoll fest – und gibt darin oft nur seine Meinung wieder. Für den Mieter empfiehlt es sich somit meist nicht, dieses Protokoll zu unterschreiben. Jedenfalls ist er nicht dazu verpflichtet – auch wenn viele Vermieter anderer Ansicht sind. Der Mieter sollte sich vielmehr durch die Begleitung eines eigenen Zeugen absichern.

Nachdem der Vermieter seine Forderungen formuliert hat, schafft qualifizierter Rechtsrat Klarheit. Denn sehr viele Mietverträge enthalten unwirksame Renovierungsklauseln. Selbst im Falle einer wirksamen Renovierungsvereinbarung muss nicht immer bei Auszug renoviert werden. Denn wer das zuletzt schon innerhalb der üblichen Fristen geleistet hat, muss dies bei Auszug nicht mehr erledigen. Erst nach dieser Absicherung sollte – wenn überhaupt nötig – mit der Renovierung der Wohnung begonnen werden.

Betriebskosten und Mietminderung

Da die Minderung neben der Nettokaltmiete auch die Vorauszahlungen erfasst, muss sich diese Minderung auch in der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr wiederfinden. Ansonsten müsste zum Beispiel, wer die Miete das ganze Jahr berechtigt um 100% minderte, allen Ernstes mit Betriebskostennachforderungen rechnen. Dass dies nicht sein kann, leuchtet schnell ein.

Nicht nur die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen sind Teil der Miete, sondern die Betriebskosten in ihrer Gesamtheit. Die Höhe dieses Teils der Miete ist von der Höhe der auf Vermieterseite tatsachlich angefallenen Kosten abhängig. Darüber hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Daher beschrankt sich eine Mietminderung nicht nur auf die laufenden Mietzahlungen, sondern erfasst auch die Betriebskostenabrechnung und dort insbesondere die Gesamtkosten. Wie dies im Einzelnen zu geschehen hat, soll nachfolgend beispielhaft dargestellt werden.

In unserem Beispiel sind folgende monatliche Mietzahlungen vereinbart:

Somit sind folgende Beträge jährlich zu leisten:

War die Miete im zweiten Halbjahr – z.B. wegen Baulärms – berechtigt um 20% gemindert, wurden folgende Beträge gezahlt:

Die Differenz zwischen der vertraglichen Bruttomiete und der gezahlten Bruttomiete von 600 Euro entspricht einer Jahresminderungsquote von 10%. In unserem Beispiel sollen in der Betriebskostenabrechnung 1.500 Euro kalte Betriebskosten und 1.000 Euro Heizkosten auf die Wohnung tatsächlich angefallen sein.
Daraus ergibt sich folgende (verkürzte) korrekte Betriebskostenabrechnung:

1.000 Euro kalte Betriebskosten
1.500 Euro Heizkosten
_______________________
2.500 Euro insgesamt

ACHTUNG: Die Gesamtbetriebskosten müssen jetzt um 10% (250 Euro) gemindert werden:

2.250 Euro – um 10% geminderte Betriebskosten
-1.080 Euro – um 10% geminderte Vorauszahlungen
1.110 Euro – Nachzahlung

Die obige Rechnung dürfte auch den interessierten Mietern auf den ersten Blick als viel zu kompliziert erscheinen. Es ist jedoch der einzige konsequente Rechenweg. Wer etwas Zeit hat, wird beim Nachrechnen feststellen können, dass die beiden von den Vermietern bislang praktizierten Rechenmodelle deutlich höhere Nachzahlungen zu Lasten des Mieters ausweisen. Nicht verschwiegen werden soll hier allerdings, dass sich ein mögliches Betriebskostenguthaben ebenfalls entsprechend reduziert.

Betriebskostenhöhe

Bei der Durchsicht einer Betriebskostenabrechnung ist es sinnvoll, die Höhe der einzelnen Positionen auf Plausibilität zu überprüfen. Zwar hat der Vermieter die freie Wahl des Anbieters, er muss dabei aber dem Gebot der Wirtschaftlichkeit folgen.

Dafür ist es z. B. hilfreich, auf die Betriebskostenübersicht in der Anlage zum Berliner Mietspiegel (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/) zurückzugreifen. Darin ist dargestellt, in welchen Spannen sich die einzelnen Betriebskostenarten in Berlin bewegen. Weichen die Zahlen allzu heftig nach oben ab, sollte weiter nachgeforscht und Einsicht in die Rechnungen und Verträge genommen werden.

Der Mieter darf sich jedoch nicht einfach auf einen Betriebskostenspiegel berufen und damit die Höhe der Abrechnung anzweifeln. Die konkreten Gegebenheiten des Hauses würden dabei nicht berücksichtigt. Unregelmäßigkeiten können für engagierte Mieter jedoch Anlass zur Suche nach Alternativen sein. So können etwa Angebote Dritter zur Reinigung des Hauses eingeholt werden. Vorstellbar ist auch, Gas- und Stromtarife anderer Anbieter im Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Liegen deren Preise deutlich unter den abgerechneten Kosten, wird der Vermieter oder gar ein Gericht diese Tatsache kaum ignorieren können.

Eigenbedarf

Kündigungen wegen Eigenbedarfs erfreuen sich gerade in Berlin wachsender Beliebtheit bei Vermietern. Zumal der Bundesgerichtshof den Kreis der privilegierten Personen beständig erweitert. Dies darf betroffene Mieter allerdings nicht allzu sehr einschüchtern. Häufig stehen ihnen in dieser Situation mehr Rechte zu, als es den Anschein hat. So enthalten ältere Mietverträge mit einer öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft zumeist eine Klausel, die das Kündigungsrecht des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle beschränkt. Auch in Vereinbarungen über von der IBB unterstützte Mietermodernisierungen finden sich regelmäßig Kündigungsbeschränkungen. Selbstverständlich gelten solche Regelungen nach einem Eigentümerwechsel vollständig weiter.

Wird die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, schließt § 577a BGB Kündigungen wegen Eigenbedarfs für drei Jahre aus. In Berlin verlängert sich diese Frist sogar auf sieben Jahre. Fristbeginn ist der Eintrag im Grundbuch nach der ersten Weiterveräußerung der Wohnung.

In jedem Falle sollte, wer Vermieterkündigungen befürchtet, sich frühzeitig rechtsschutzversichern. Wegen der vielen weiteren Fallstricke für den Vermieter ist eine schnelle kompetente Beratung gleichfalls dringend zu empfehlen.

Einbruch

Das Ergebnis eines Einbruchs oder eines Polizeieinsatzes sieht für betroffene Mieter häufig sehr unerfreulich aus: Die Wohnungseingangstür ist aufgebrochen und das Schloss nicht mehr zu gebrauchen. Wohl dem, der eine kulante Hausratversicherung hat, die die Kosten der Wiederherstellung übernimmt. Anderenfalls sollte der Mieter umgehend – soweit möglich – den Vermieter über den Schaden informieren und zur Instandsetzung auffordern. Ist dieser auch über eine Notrufnummer nicht erreichbar, darf der Mieter zumindest die vorläufige Sicherung der Tür sofort in Auftrag geben. Die damit verbundenen Kosten stellt er dem Vermieter später in Rechnung. Mit entsprechend längerer Frist kann der Mieter natürlich auch die vollständige Instandsetzung der Tür verlangen. Vermieter versuchen gern, diese Aufgabe auf die Mieter abzuwälzen. Dies widerspricht aber der eindeutigen Gesetzeslage. Denn grundsätzlich ist die kaputte Wohnungstür ebenso als ein Mangel der Mietsache anzusehen, wie ein undichtes Fenster oder ein Wasserfleck an der Decke.

Selbstverständlich gilt dies nicht für diejenigen Fälle, in denen der Mieter den Polizeieinsatz selbst veranlasst hat. Dann hat er für die Kosten selbst einzustehen. Freilich muss der Vermieter dies nötigenfalls auch beweisen können.

Einstweilige Verfügung

Leider kommt es immer wieder vor, dass – zum Beispiel während der Sanierung des Hauses – die Gasversorgung unterbrochen oder gar der Schornstein abgerissen wird.

Manche Vermieter scheinen solche Maßnahmen sogar bewusst als Druckmittel gegen unliebsame Mieter einzusetzen. Meist jedoch handelt es sich um schlichtes Desinteresse an den Belangen der betroffenen Mieter. Diese müssen allerdings solche Zustände nicht widerspruchslos hinnehmen.

Sind die Rechte des Mieters in nicht zumutbarer Weise und nicht nur vorübergehend beeinträchtigt, können Mieter häufig gegen solche Zumutungen wirksam kurzfristig vorgehen. Eine zumindest vorläufige Klärung des haltlosen Zustandes lässt sich durch eine Einstweilige Verfügung erreichen, die beim örtlichen Amtsgericht zu beantragen ist. Dazu wird – am besten mit anwaltlicher Hilfe – ein Antrag gegen den Vermieter auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet. Muss man sonst Monate auf ein Urteil warten, entscheidet das Gericht in diesen Fällen häufig noch am gleichen Tag.

So lässt sich dann recht kurzfristig ein vollstreckbarer Titel erhalten, mit dessen Hilfe z.B. die Gasversorgung auch gegen den Willen des Vermieters wiederhergestellt werden kann.

Grundbuch

Mieter können von ihrer Hausverwaltung Auskunft über den Namen und die Anschrift ihres Vermieters verlangen, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt. Einer Auseinandersetzung um diese Frage kann man indes leicht aus dem Weg gehen. Denn aus dem Grundbuch können sich Mieter diese Informationen problemlos selbst beschaffen.

Das zuständige Grundbuchamt erteilt auf Anfrage eines Mieters ebenfalls diese Auskünfte. Im Allgemeinen befinden sich die Grundbuchämter bei den jeweils örtlich zuständigen Amtsgerichten. In Berlin sind sie dagegen bei einigen Amtsgerichten konzentriert. Am schnellsten kommt zu seiner Auskunft, wer das Gericht selbst aufsucht. Nicht sehr publikumsfreundlich sind sie wochentäglich vormittags und donnerstagnachmittags geöffnet.

Zur Glaubhaftmachung des Einsichtsinteresses muss der Mietvertrag und der Personalausweis vorgelegt werden. Man erfährt dann, wer seit wann als Eigentümer eingetragen ist. Über mögliche Belastungen des Grundstücks – z. B. durch Grundschulden – erfahren Mieter nichts. Auf Wunsch ist gegen Zahlung einer Gebühr ein Grundbuchauszug zu erteilen. Dabei genügt es völlig, sich auf den kostengünstigeren unbeglaubigten Auszug zu beschränken.

Kaution

Mit der Kautionsvereinbarung im Mietvertrag sollen die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter abgesichert werden. Allerdings darf eine Kaution nicht mehr als drei Nettokaltmieten umfassen und nicht ins Vermögen des Vermieters eingehen. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass Gläubiger des Vermieters auf dieses Geld zugreifen können. Der Mieter darf daher die Kautionszahlung vom Nachweis eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (VIII ZR 98/10). Nach Vertragsunterzeichnung ist die Kaution auch keineswegs, wie von einigen Vermietern gefordert, auf einmal auszugleichen. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam, denn der Vermieter darf allenfalls die Zahlung in drei monatlichen Raten verlangen. Ist die Kaution schon geleistet, kann der Mieter auch nachträglich noch den Nachweis einer ordentlichen Anlage der Kaution verlangen. Kommt der Vermieter einer solchen Bitte nicht nach, darf der Mieter die Mietzahlung in ebendieser Höhe einbehalten.

In aller Regel kann der Mieter die Kaution spätestens sechs Monate nach seinem Auszug zurückfordern. Dringend abzuraten ist von dem Versuch, die Kaution mit den letzten Mieten „abzuwohnen“. Der Vermieter könnte dann seinerseits die fehlende Miete gerichtlich einfordern.

Kleingedrucktes

Für einen wirksamen Wohnungsmietvertrag genügt die Einigung über die Wohnung und die Miethöhe. Schriftform ist dafür eigentlich nicht notwendig. Das Übrige regelt nämlich das Gesetz. Einen besseren Mietvertrag können Mieter kaum bekommen.

Moderne Mietverträge sind dagegen nur deshalb so umfangreich, weil Vermieter vom Gesetz abweichen wollen. Dies ist in den meisten Fällen zwar grundsätzlich zulässig. Allerdings können Mieter nur selten tatsächlich über die Vertragsklauseln verhandeln. Der Gesetzgeber hat daher eine Reihe verbraucherschützender Regelungen erlassen. Darin werden zum Beispiel Klauseln verboten, die den Mieter unangemessen benachteiligen oder für sie undurchsichtig sind.

In letzter Zeit überprüfte der Bundesgerichtshof (BGH) vor allem vertragliche Regelungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Aber auch andere Klauseln können unwirksam sein. So ist es nach Ansicht des Amtsgerichts Mitte möglich, dass die Vereinbarung einer Anfangsrenovierung nicht gültig ist, wenn der eingeräumte Mietnachlass dazu außer Verhältnis steht. Auch uneingeschränktes Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist ebenso unwirksam wie die pauschale Verpflichtung zum Ersatz verlorener Wohnungsschlüssel unabhängig vom Verschulden des Mieters.

Das Kleingedruckte im Mietvertrag muss also nicht unbedingt gelten, auch wenn der Vermieter so tut.

Lebenspartner in der Wohnung

Wer jemanden in die eigene Wohnung aufnehmen will, der nicht im Mietvertrag erwähnt wird, benötigt dazu die Bestätigung des Vermieters. Dabei ist es gleich, ob es sich um einen Untermieter oder die Lebensgefährtin handelt. Auch die unerlaubte Überlassung der Wohnung an einen Lebenspartner kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Diese Erlaubnis holt sich der Mieter am besten ein, indem er dem Vermieter schriftlich Namen und Anschrift der einziehenden Person mitteilt. Außerdem sollte er den Vermieter über den beabsichtigten Beginn und die Gründung der Lebensgemeinschaft informieren. Wenn der Mieter ein solches berechtigtes Interesse an der Überlassung hat, muss der Vermieter der ausdrücklichen Bitte binnen eines Monats zustimmen. Selbstverständlich darf dieser zuvor vernünftige Nachfragen zu dem neuen Bewohner stellen.

Anspruch auf einen Untermietzuschlag hat der Vermieter allerdings häufig nicht. Mit einer Ablehnung kann sich der Vermieter schadenersatzpflichtig machen. Er ist jedoch nicht zur Genehmigung verpflichtet, wenn z.B. die angekündigte Person besonderen Anlass zur Ablehnung gibt oder die Wohnung überbelegt wäre.

Mietminderung

Die Mietminderung gehört zu den wichtigsten Mieterrechten. Befindet sich die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand, ist auch die Miete nicht wie vereinbart zu zahlen. Allerdings darf wegen unerheblicher Mängel, zum Beispiel wegen eines abgetrockneten Wasserflecks an der Decke, nicht gemindert werden.

Die Mietminderung tritt automatisch von Gesetzes wegen ein und ist daher nicht davon abhängig, ob der Mieter eine entsprechende Erklärung abgibt. Beginnt die Beeinträchtigung erst im laufenden Monat, sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen, die Minderung werde mit der übernächsten Miete verrechnet.

Wird das Minderungsrecht nicht ausgeübt, geht es verloren – es sei denn, die Miete wurde ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer bestimmten Mietminderung gezahlt. Dies ist für den vorsichtigen Mieter der sicherste Weg: Er kann nach dem Ende der Beeinträchtigung nachträglich die Höhe der Mietminderung berechnen und den Gesamtbetrag vom Vermieter einfordern.

Die allseits bekannten Listen mit Mietminderungsquoten sind leider nur von begrenzter Aussagekraft. Den dort zitierten Entscheidungen lag in aller Regel ein umfangreicher Rechtsstreit zugrunde, der sich nur selten auf einen Satz reduzieren lässt. Leider hat der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich gemacht, dass der Mieter auf eigene Gefahr mindert und u.U. einen Irrtum über die Minderung vertreten muss. Wer also in seiner Minderung zu hoch greift, riskiert trotz des Mangels eine Kündigung wegen Mietrückstandes. Daher ist immer Vorsicht geboten.

Mietminderung wegen Lärms

Wer sich durch Baulärm oder durch andere Geräusche belästigt fühlt, darf selbstverständlich die Miete mindern. Eine solche Minderung kann je nach Intensität der Beeinträchtigungen zwischen 10 und 20 Prozent der Bruttomiete ausmachen, in seltenen Fällen auch mehr.

Allerdings ist bei Mietminderungen immer Vorsicht geboten. Denn verlässliche Aussagen über deren Höhe kann niemand treffen – auch wenn manche Mietrechtsberater einen gegenteiligen Eindruck erwecken. Zur sichersten Vorgehensweise zu diesem Thema können Sie oben unter dem Stichwort „Mietminderung“ nachlesen.

Bei Belästigungen durch Lärm sollten Sie rechtzeitig Vorkehrungen für eine spätere Auseinandersetzung mit dem Vermieter treffen. In einem Gerichtsverfahren genügt nämlich der einfache Hinweis auf Bauarbeiten im Nachbarhaus nicht mehr. Der Mieter muss seine Behauptungen substanziieren, wie die Juristen sagen. Denn das Gericht benötigt für seine Entscheidung über die Berechtigung der Minderung ausführliche Informationen über Art und Umfang der Belästigungen. Also sollten Mieter rechtzeitig ein Lärmprotokoll erstellen. Aus diesem sollte z. B. bei Baulärm möglichst genau hervorgehen, wann welche Bauarbeiten stattgefunden haben. Gleichzeitig ist es hilfreich, sich diese Angaben von Zeugen auf dem Protokoll abzeichnen zu lassen.

Der Vermieter seinerseits kann gegen Lärmbelästigungen durch andere Mieter im Haus ebenfalls nur wirksam vorgehen, wenn er mit Hilfe eines solchen Protokolls den Störern konkrete Vorhaltungen macht.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt in Berlin für fast alle seit dem 1. Juni 2015 abgeschlossenen Wohnungsmietverträge. Nur Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sollen von ihren Einschränkungen ausgeschlossen sein.

Wer den Verdacht hegt, seine Miete sei zu hoch, sollte diese zunächst mithilfe des Mietspiegels überprüfen. Das Ergebnis dieser Abfrage bei der Senatsverwaltung für Wohnen kann auch ohne rechtliche Beratung zumindest eine grobe Orientierung geben.

Liegt die im Vertrag vereinbarte Miete tatsächlich mehr als 10% über dem dabei ermittelten Wert, wird es rechtlich interessant. Um mögliche Ansprüche zu sichern, muss der Mieter dann die Miethöhe unverzüglich beim Vermieter rügen. Später kann er nämlich erst von diesem Zeitpunkt an die zu viel gezahlte Miete zurück fordern. Die Rüge muss natürlich diejenigen Informationen enthalten, aus denen der Mieter seine Forderung ableitet und sollte dem Vermieter nachweisbar zugehen.

Es kann dennoch sein, dass die Miete zulässigerweise mehr als 10% über dem ermittelten Mietspiegelwert liegt. Daher sollte mit der Rüge auch die Frage nach den Gründen für die Mietpreisüberhöhung gefragt werden. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, Auskunft über alle Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der Miete relevant sind. Es sei denn, diese sind allgemein zugänglich sind. Es muss dem Vermieter zudem unschwer möglich sein, diese Auskunft zu erteilen. Auf diesem Wege kann der Mieter alle nötigen Informationen erhalten, um die Chancen einer Mietrückforderung beurteilen zu können. Spätestens jetzt sollte eine kompetente rechtliche Beratung eingeholt werden.

Schneebeseitigung

Wenn es in Berlin schneit, wird nicht nur auf den Straßen schnell gefährlich. Auch die Höfe und Wege auf privaten Grundstücken sind dann häufig nicht ohne Risiko zu betreten. Kommt es trotz aller Vorsicht dann zu einem glättebedingten Beinbruch auf dem Weg zur Mülltonne hat dafür grundsätzlich der Eigentümer einzustehen. Denn er muss die Sicherheit der Wege auf seinem Grundstück gewährleisten. Jedenfalls zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr hat er für unverzüglich für ausreichende Sicherheit zu sorgen. Schneit es dauerhaft, ist der Schnee sogar mehrmals täglich zu räumen. Sogar eine gewisse Vorausschau wird erwartet. Kündigen sich entsprechende Wetterlagen konkret an, hat der Eigentümer auch für die Nacht angemessene Vorkehrungen zu treffen.

Von dieser Haftung kann sich der Eigentümer nur befreien, wenn er seinen Hauswart oder eine Firma mit der Erledigung des Winterdienstes beauftragt. Er muss jedoch dessen ordentliche Auswahl und Kontrolle nachweisen. Hat er dies getan, hat der Dienstleister betroffenen Personen Schadenersatz – wie z.B. Schmerzensgeld – zu leisten.

Vernachlässigt der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflichten, kann der betroffene Mieter über eine Klage oder im Extremfall sogar über eine Einstweilige Verfügung zur Durchsetzung der Sicherheit auf dem Grundstück nachdenken.

Schönheitsreparaturen

Wenn die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag unwirksam sind – wie das häufig der Fall ist, geht die Verpflichtung zur regelmäßigen Renovierung der Wohnung auf den Vermieter über. Dies folgt aus der gesetzlichen Regel, dass die Instandhaltung der Mietsache Angelegenheit des Vermieters ist. Dies mag zwar einer jahrzehntealten vertraglichen Übung in Mietsachen widersprechen, folgt aber zwingend aus § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Mieter kann also nach Ablauf der üblichen Fristen und bei entsprechendem Bedarf vom Vermieter zum Beispiel den Neuanstrich der Wände und Decken verlangen. Im Allgemeinen wird das spätestens nach fünf bis acht Jahren der Fall sein, in Bad und Küche u.U. sogar schon nach drei Jahren. Liegt also ein solcher Renovierungsbedarf vor, sollte der Mieter seinem Vermieter eine möglichst detaillierte Beschreibung des Zustands der Räume übermitteln und gleichzeitig ausführlich seine Erwartungen an den Vermieter zum Umfang und zur Qualität der zu erledigenden Arbeiten darlegen. Nach Ablauf einer angemessenen Frist, die vier Wochen wohl nicht überschreiten wird, kann der Mieter dann die Renovierung nötigenfalls auch gerichtlich durchsetzen.

Tipp vom Rechtsanwalt für Mietrecht: Wurden jüngst Renovierungsarbeiten im Sinne von Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann es sein, dass bei einer Wohnungskündigung keine weitere Auszugsrenovierung nötig ist.

Temperatur

In der Rechtsprechung besteht mittlerweile weitgehende Einigkeit darüber, dass der Mieter ganzjährig in seinen Wohnräumen mindestens 20° Celsius und im Bad 22° Celsius erwarten darf. In den Nachtstunden müssen jedenfalls 18° Celsius erreicht werden können. Diese Werte gelten selbstverständlich unabhängig von den Außentemperaturen und der vereinbarten Heizungsart. Eine Ofenheizung muss also auch bei extremen Minusgraden geeignet sein, die Wohnung ordentlich zu erwärmen. Bei der korrekten Messung der aktuellen Temperatur ist jedoch zu beachten, dass die Luft in der Nähe des Bodens oder der Wände regelmäßig etwas kühler ist. Der beste Ort für das Thermometer ist daher die Raummitte in etwa einem Meter Höhe.

Werden die Mindestwerte nicht erreicht, darf nach Anzeige des Mangels die Miete grundsätzlich gemindert werden. Dies sollte aber mit Vorsicht passieren und wegen der Einzelheiten sollte man sich unbedingt beraten lassen.. Da sich durch die Minderung die Wohnung freilich nicht erwärmt, wird der betroffene Mieter bald über andere Wege nachdenken müssen. So kann er vor Gericht auf Beseitigung des mangelhaften Zustandes klagen, in extremen Fällen sogar eine einstweilige Verfügung beantragen. Gleichzeitig darf der Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist z.B. auf Kosten des Vermieters elektrische Heizgeräte installieren.

Tierhaltung

Wer ein Tier in seine Wohnung aufnehmen möchte, sollte seinen Mietvertrag vorher gründlich lesen. Die Aufnahme von Tieren in die Mietwohnung gehört zwar grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Und nur in begründeten Ausnahmefällen kann der Vermieter dem widersprechen. Ein solches Verbot kann z.B. durch die Größe des Tieres oder die Anzahl schon vorhandener Tiere begründet sein.

Allerdings sind auch vertragliche Einschränkungen möglich. Diese dürfen jedoch nicht soweit gehen, dass die Haltung von Tieren gänzlich verboten wird. Denn die Haltung von Kleintieren, wie Zierfischen, Hamstern oder Kanarienvögeln wird die Belange des Vermieters nur selten berühren. Eine solche Vertragsklausel wäre daher unwirksam. Ein mietvertragliches Verbot der Haltung von Katzen und Hunden wird dagegen allgemein als zulässig angesehen, ebenso wie eine Klausel, die den Aufenthalt solcher Tiere zunächst von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht. In diesem Fall ist eine gründliche Prüfung des Einzelfalls erforderlich. Halten schon zahlreiche andere Mieter im Haus einen Hund, wird der Vermieter der Anfrage des Mieters kaum widersprechen können. Ist der Mieter womöglich gesundheitlich auf die Anwesenheit seines Tieres angewiesen, kann er gleichfalls die Genehmigung verlangen.

Vertragsausfertigungsgebühr

Es ist immer ein Anlass zur Freude, wenn man endlich die passende Wohnung gefunden hat, die auch bezahlbar erscheint. Bei der Lektüre des Vertrages findet der Mieter dann aber nicht selten und überraschenderweise eine Regelung, wonach er eine „Vertragsabschlussgebühr“ an den Vermieter zu zahlen habe. Damit soll – so die Erklärung – der besondere Verwaltungsaufwand beim Abschluss des Mietvertrages abgegolten werden. Jedoch wird dabei gern übersehen, dass schon die Miete dazu dienen soll, die Verwaltung der Mietwohnung zu finanzieren.

Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber zum Beispiel die Kosten der Verwaltung auch nicht in den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten aufgenommen. Eine solche formularvertragliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild benachteiligt den Mieter nach Ansicht der überwiegenden Rechtsprechung unangemessen und soll daher unwirksam sein. Betroffene Mieter können somit noch nach Unterzeichnung des Vertrages und trotz Zahlung dieser „Gebühr“ den Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn sich der Vermieter die Zahlung einer „Vertragsabschlussgebühr“ in einer gesonderten Vereinbarung versprechen lässt.

Todesfall

Ist ein Mieter gestorben, treten mit ihm gemeinsam lebende Ehegatten oder Lebenspartner an seiner Stelle in das Mietverhältnis ein. An ihrer Stelle können auch im Haushalt lebende Kinder den Mietvertrag fortsetzen. Aber auch wer mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt in der Wohnung führt, übernimmt den Mietvertrag. Der Vermieter kann dieser Fortsetzung nur widersprechen, wenn besondere Gründe gegen den Nachfolger sprechen. Natürlich wird niemand gezwungen, ungewollt einen Mietvertrag zu erfüllen. Für diesen Fall muss der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis der betreffenden Person vom Tod eine Erklärung erhalten, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll.

Ansonsten führen entweder überlebende Mitmieter oder die Erben den Mietvertrag fort. Diesen steht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Dafür haben Mitmieter ebenfalls einen Monat Zeit, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben. Für die Erben beginnt diese Frist mit der Kenntnis, dass niemand das Mietverhältnis fortsetzt. Der Vermieter kann ein durch die Erben übernommenes Mietverhältnis seinerseits innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen.

Eingetretene Mieter haften neben den Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten.

Untervermietung

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, unter bestimmten Umständen der Bitte des Mieters auf Genehmigung der Aufnahme eines Untermieters zuzustimmen. Dazu muss dieser vor allem ein nachvollziehbares Interesse an der Untervermietung haben. Die möglichen Gründe dafür sind vielfältig: die Gründung einer Wohn- oder Lebensgemeinschaft, die Verschlechterung der finanziellen Situation des Mieters, der Auszug eines Mitmieters oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Stimmt der Vermieter einer entsprechenden Bitte dennoch nicht zu, darf der Mieter den Untermieter trotzdem nicht einfach einziehen lassen. Denn wegen einer solchen „unerlaubten Gebrauchsüberlassung“ darf der Vermieter möglicherweise nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt daher zu seiner eigenen Sicherheit leider keine andere Möglichkeit, als die fehlende Genehmigung zur Untervermietung gerichtlich einzuklagen. Gleichzeitig kann er auch seinen Schaden geltend machen, den er durch die fehlende Erlaubnis erlitten hat. Dies wird regelmäßig die entgangene Untermiete sein.

Dringend abzuraten ist von dem Versuch, Untermieter als „Besuch“ zu deklarieren. Denn auch eine längere Aufnahme von Besuchern wäre ohne Bestätigung des Vermieters nicht zulässig.

Videoüberwachung

Grundsätzlich darf der Eigentümer sein Eigentum natürlich durch Videoüberwachung schützen – insbesondere dann, wenn erheblicher Schaden droht. Allerdings findet dieses Recht seine Grenze in den rechtlich geschützten Belangen der Mieter. Denn ebenso wie die Wohnung ist auch der Zugang zu ihr grundsätzlich vor elektronischer Überwachung durch den Vermieter geschützt. Erfährt er auf diesem Wege, wer den Mieter wann besucht oder, wann er – wenn überhaupt – zur Arbeit geht, schränkt dies natürlich das allgemeine Persönlichkeitsrecht den Mieters ein. Denn auch wer nichts zu verbergen haben meint, wird sich mit seinem Verhalten auf die Überwachung einstellen und sich etwa das unbefangene In-der-Nase-Bohren zukünftig eher verkneifen.

Unerheblich ist es nach Ansicht der Gerichte, ob die Kamera tatsächlich Aufzeichnungen macht oder nur eine Attrappe installiert wurde. Rechtlich ohne Belang ist es ebenfalls, ob eine Mehrheit der Mieter die Überwachung befürwortet. Die Reichweite der Persönlichkeitsrechte unterliegt nicht der Mehrheitsentscheidung benachbarter Mieter.

Werktag

Nach dem Wortlaut von § 556b Absatz 1 BGB ist die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig. Den Streit, welche Rolle dabei der Sonnabend bei der Berechnung dieser Frist spielt, hat mittlerweile der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Nach seiner Ansicht (VIII ZR 129/09) ist der Sonnabend bei der Fristberechnung nicht zu berücksichtigen. Die späte Mietzahlungspflicht zum dritten Werktag soll sicherstellen, dass nach der Überweisung des Lohns und Gehalts am Monatsende noch ausreichend Zeit bleibt, die Miete rechtzeitig an den Vermieter zu überweisen. Die Einbeziehung des Sonnabends liefe dagegen auf eine Verkürzung dieser „Schonfrist“ um einen Tag hinaus. Dies widerspräche dem Schutzweck von § 556b BGB.

Allerdings achtet der BGH recht rigoros auf die Einhaltung dieser Karenzfrist. Nach seiner Ansicht können unpünktliche Mietzahlungen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Nach einer Abmahnung wegen wiederholt verspäteter Zahlungen kann sogar schon der Zahlungseingang am vierten Werktag eine solche Kündigung begründen. Da Vermieter von dieser Möglichkeit zunehmend gern Gebrauch machen, sollte die Miete am besten durch einen rechtzeitigen Dauerauftrag überwiesen werden.

Wohngemeinschaft

Auch wenn die wilden Tage der Kommune I lange vorbei sind, erfreuen sich Wohngemeinschaften doch weiter großer Beliebtheit. Wird der Mietvertrag richtig gestaltet, können dabei alle gewinnen.
Die häufigste aber auch am wenigsten empfehlenswerte Variante erklärt eine oder mehrere Personen zu Hauptmietern. Die übrigen ziehen – mit Genehmigung des Vermieters – als Untermieter in die Wohnung ein. Die rechtliche Existenz der Wohngemeinschaft hängt dann allerdings ausschließlich vom Hauptmieter und vom Wohlwollen des Vermieters ab. Will der Hauptmieter ausziehen, muss er Haupt- und Untermietverträge kündigen. Anderenfalls läuft er Gefahr, noch lange nach seinem Auszug für Mietschulden seiner Nachfolger einstehen zu müssen. Denn die Verpflichtungen aus dem Hauptmietverhältnis hat weiterhin der Hauptmieter zu erfüllen. Zugleich haben die weiter in der Wohnung lebenden Untermieter keine eigenen Rechte gegenüber dem Vermieter. Nicht viel besser ist die Variante, alle WG-Mitglieder ohne weiteren Zusatz in den Vertrag aufzunehmen. Spätestens, wenn ein Mieter auszieht, fallen Vertrag und Wirklichkeit auseinander. Ein Ausscheiden aus dem Vertrag ist dann nur noch mit Zustimmung des Vermieters möglich und nicht etwa durch die die Kündigung des Ausziehenden.

Am einfachsten ist es, die Wohngemeinschaft ausdrücklich im Mietvertrag zu erwähnen. Dann ist der Austausch einzelner Mieter unproblematisch möglich. Der Vermieter kann sich gleichzeitig ein Widerspruchsrecht für besondere Ausnahmefälle vorbehalten. Auf diesem Wege werden böse Überraschungen für ihn vermieden.

Wohnungsübergabe

Als Mieter möchte man nach der Kündigung schnell wissen, welchen Zustand der Wohnung der Vermieter erwartet und ob womöglich noch eine Renovierung erforderlich ist. Am sichersten ist es, dazu einen recht frühen Vorabnahmetermin zu vereinbaren. In einer rechtlichen Beratung lässt sich danach in Ruhe klären, ob der Mieter den Forderungen nachzukommen hat. Schon für diese Vorabnahme sollte die Wohnung ungehindert zugänglich und weitgehend geräumt sein. Entgegen der Ansicht vieler Verwalter ist der Mieter jedoch keineswegs verpflichtet, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Gleiches gilt natürlich ebenso für die endgültige Wohnungsübergabe.

Ein solches Protokoll schafft nämlich zumeist nur für den Vermieter eine Beweiserleichterung, an der der Mieter regelmäßig kein Interesse hat. Denn den einmal unterschriebenen Inhalt wird er später nur noch schwer bestreiten können. Zudem nehmen viele Vermieter in das Protokoll nicht nur eine Zustandsbeschreibung sondern auch die daraus folgenden Konsequenzen für den Mieter auf. Nicht selten verpflichtet sich der Mieter dabei unwissentlich zur Erledigung von Arbeiten, die der Vermieter zuvor ohne seine Zustimmung nicht hätte fordern können. Zur eigenen Sicherheit sollte sich der Mieter besser bei der Wohnungsabnahme von einem Zeugen begleiten lassen.